8 Pertanyaan yang Wajib Dijawab Sebelum Bayar DP Rumah Komersial

Kebaruan. Banyak pembeli rumah komersial baru menyadari masalahnya setelah uang muka masuk. Misalnya, sertifikat belum atas nama mereka, izin bangunan belum jelas, atau cicilan menekan arus kas. Karena itu, selesaikan delapan pertanyaan berikut sebelum Anda menandatangani apa pun.

1. Rumah komersial ini untuk apa?

Jawaban ini menentukan semua pilihan lain. Pertama, rumah untuk hunian sendiri menuntut lokasi yang dekat sekolah dan kantor. Kedua, rumah untuk disewakan atau dijual lagi menuntut akses dan lingkungan yang mudah dipasarkan. Selain itu, kalau Anda berencana membuka usaha di rumah, tanyakan izin peruntukan lahan ke developer dan dinas setempat. Jangan berasumsi kawasan hunian boleh untuk berjualan.

2. Berapa total uang yang keluar?

Harga rumah komersial hanya satu bagian dari biaya. Sebab itu, hitung juga DP, cicilan KPR sepanjang tenor, BPHTB, biaya notaris atau PPAT, dan renovasi awal. Selain itu, patokan umum menyarankan cicilan tidak melewati sekitar 30% penghasilan bulanan. Anggap angka itu batas atas, bukan target.

3. Apakah saya bisa memakai insentif PPN DTP?

Pertanyaan ini punya tenggat. Lewat PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah menanggung 100 persen PPN untuk bagian harga sampai Rp2 miliar, dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Namun, syarat waktunya ketat. Anda dan developer harus menandatangani AJB atau PPJB lunas antara 1 Januari dan 31 Desember 2026, dan serah terima fisik juga harus terjadi dalam periode itu.

Selain itu, insentif hanya berlaku untuk satu orang pribadi dan satu unit rumah baru yang punya kode identitas rumah. Jika developer gagal menyerahkan unit sampai 31 Desember 2026, insentifnya hangus. Karena waktunya tinggal beberapa bulan, minta jadwal serah terima secara tertulis. Kabar Gembira! Insentif PPN Rumah DTP Diadakan Lagi untuk Tahun Ini.

4. Sertifikatnya jenis apa, dan sudah pecah belum?

Pahami dulu perbedaannya. SHM memberi hak milik penuh tanpa batas waktu, sedangkan SHGB hanya memberi hak mendirikan bangunan untuk jangka tertentu. Rumah dari developer umumnya berstatus SHGB. Oleh karena itu, cek sisa masa berlakunya dan tanyakan skema peningkatan ke SHM.

Selanjutnya, tanyakan soal pemecahan. Satu sertifikat induk sering mencakup banyak unit, dan developer idealnya memecahnya sekitar satu sampai dua tahun sejak akad atau PPJB. Selama belum pecah, sertifikat masih atas nama developer, Anda belum bisa balik nama, dan developer berpotensi menjaminkannya ke bank. Karena itu, minta jadwal pemecahan tertulis dalam perjanjian.

5. Apakah izin bangunannya lengkap?

Minta PBG, pengganti IMB, untuk kavling yang Anda beli. Sementara itu, SLF membuktikan bangunan laik fungsi. Kemudian cocokkan nomor sertifikat, luas, dan alamat di semua dokumen dengan kondisi fisik di lokasi. Terakhir, cek keaslian sertifikat lewat situs BHUMI ATR/BPN atau aplikasi Sentuh Tanahku.

6. Apa isi PPJB, dan kapan saya menerima AJB?

PPJB hanyalah perjanjian pendahuluan. Sebaliknya, AJB adalah akta otentik buatan PPAT yang membuktikan jual beli sudah sah. Jadi, jangan puas dengan PPJB saja, dan tanyakan alur menuju AJB serta balik nama.

Selain itu, periksa kesiapan proyek. Sebelum PPJB, status tanah harus jelas dan PBG harus sudah terbit. PP Nomor 12 Tahun 2021 mengubah PP Nomor 14 Tahun 2016, dan aturan PPJB mengacu pada keduanya. Oleh sebab itu, pastikan notaris tidak memakai rujukan lama yang sudah tidak berlaku. Terakhir, catat denda keterlambatan, jadwal serah terima, dan syarat pembatalan.

7. Seberapa bisa saya percaya developernya?

Kunjungi proyek yang sudah selesai dan tanya penghuninya soal serah terima dan sertifikat. Lalu tuangkan semua janji pemasaran ke dalam perjanjian. Sebab, janji tentang luas rumah, fasilitas, dan waktu serah terima bisa menjadi tanggung jawab developer. Sebaliknya, jawaban mengambang soal status tanah atau progres bangunan adalah sinyal untuk berhenti sejenak.

8. Bagaimana kalau developer wanprestasi?

Pikirkan jalan keluar sebelum masalah muncul. Jika developer wanprestasi, Anda bisa mengirim somasi, lalu menempuh penyelesaian lewat BPSK. Karena itu, simpan semua bukti pembayaran dan korespondensi. Selain itu, pertimbangkan rencana jual kembali, sebab rumah dengan sertifikat belum pecah lebih sulit dilepas.